تفاصيل كراسة شروط طرح الاراضى الصناعية الايجار التمليكى المحترفين

تفاصيل شامل لكراسة الشروط 

 شروط تخصيص الأراضي الصناعية بنظام الإيجار المنتهي بالتملك

هذا الملخص مُعد لعرض أهم ضوابط وشروط التقديم على الأراضي الصناعية المطروحة بنظام الإيجار المنتهي بالتملك وفقًا لكراسة الاشتراطات الخاصة بالطرح. وهو ملخص توضيحي لا يغني عن الاطلاع على كراسة الشروط الأصلية ومستندات القطعة محل التقديم.

أولًا: طبيعة نظام التخصيص

يتم تخصيص الأرض في البداية بنظام الإيجار المنتهي بالتملك وليس البيع المباشر.

ولا يترتب على صدور التخصيص أو سداد أي مبالغ حق تلقائي في تملك الأرض وإنما يظل التملك مرتبطًا بتنفيذ المشروع وإثبات الجدية والحصول على التراخيص اللازمة وبدء التشغيل الفعلي ثم موافقة الجهات المختصة.

مدة الإيجار يتم تحديدها بالاتفاق مع جهة الولاية في حدود القواعد المنظمة وبحد أدنى 7 سنوات وبحد أقصى 21 سنة.

يحدد مقابل الإيجار السنوي بواقع 5% من سعر متر التمليك.

ثانيًا: شروط المتقدم

يشترط في طالب التخصيص أن يكون:

• كيانًا قانونيًا قائمًا ومقيدًا بالسجل التجاري.
• حاصلًا على بطاقة ضريبية سارية قبل تاريخ الإعلان عن الطرح.
• متقدمًا بنشاط صناعي ومنتجات متوافقة مع النشاط المحدد للقطعة.
• غير متقدم بأكثر من طلب تخصيص خلال نفس مرحلة الطرح.

ولا يقبل الطلب المقدم من شخص طبيعي أو من كيان قانوني تحت التأسيس.

ثالثًا: أهم المستندات المطلوبة

يتضمن ملف التقديم بصفة أساسية:

• كراسة الاشتراطات ونموذج البيانات الفنية والاقتصادية باللغة العربية مستوفيين البيانات وموقعين ومختومين على جميع الصفحات.
• مستخرج حديث وساري من السجل التجاري على ألا يكون قد مضى على استخراجه أكثر من 3 أشهر من تاريخ الإعلان.
• صورة البطاقة الضريبية السارية.
• صورة بطاقة الرقم القومي للممثل القانوني للشركة أو مقدم الطلب.
• عقد تأسيس الشركة وكافة تعديلاته أو صحيفة الشركات بالنسبة لشركات الأموال.
• إفادة معتمدة من البنك بحساب الشركة متضمنة رقم الـIBAN.
• المستندات البنكية ومستندات تقييم الجدارة المالية المطلوبة.
• في حالة سبق الحصول على أرض صناعية وإثبات الجدية عليها يتم تقديم رخصة التشغيل أو السجل الصناعي الساري.
• في حالة التقديم عن طريق وكيل يشترط توكيل رسمي حديث وساري يتضمن صراحة حق التعامل مع الهيئة بشأن طلب التخصيص.

ولا يجوز للوكيل التقدم بأكثر من طلب تخصيص وإلا يتم استبعاد كافة الطلبات المقدمة من خلاله.

رابعًا: الجدارة والملاءة المالية

يشترط تقديم مستندات تثبت قدرة الشركة المالية على تنفيذ المشروع ومن أهمها:

• كشف حساب بنكي معتمد باسم الشركة يثبت وجود سيولة مالية لا تقل عن 25% من التكاليف الاستثمارية التقديرية للمشروع.
• بالنسبة للشركات التي مضى على تأسيسها أكثر من عام يقدم كشف حساب عن سنة سابقة على تاريخ الطرح.
• بالنسبة للشركات حديثة التأسيس يقدم كشف الحساب عن الفترة من تاريخ تأسيس الشركة حتى تاريخ الإعلان.
• لا يعتد بكشوف الحساب الإلكترونية أو غير المختومة أو الحسابات المدينة أو التي لا تتضمن بيانات مقدم الطلب.
• بيان مجمع بالأرصدة الدائنة والمدينة معتمد من البنك بما لا يقل عن 10% من قيمة الأصول الثابتة للمشروع وفقًا لدراسة الجدوى وألا يكون قد مضى على إصداره أكثر من شهر سابق على تاريخ الطرح.
• تقديم استعلام ائتماني I-Score باسم الشركة لتقييم الجدارة الائتمانية والالتزامات القائمة ومدى الانتظام في السداد.

خامسًا: المبالغ المستحقة عند التقديم

يلتزم مقدم الطلب بسداد:

• 2305 جنيهات قيمة كراسة الاشتراطات شاملة ضريبة القيمة المضافة ولا ترد.
• 2880 جنيهًا تكاليف معيارية لفحص ودراسة الطلب شاملة الضريبة وعمولة التحصيل الإلكتروني ولا ترد.
• جدية حجز تعادل القيمة الإيجارية لمدة عام كامل عن قطعة الأرض محل التقديم بالإضافة إلى عمولة التحصيل الإلكتروني.
  كما يلتزم المخصص له بسداد وديعة صيانة تعادل 5% من إجمالي قيمة الأرض يتم سداد 2% منها مع الدفعة المقدمة و3% المتبقية بواقع 1% مع كل قيمة إيجارية لمدة ثلاث سنوات.

سادسًا: العدول عن طلب التخصيص

إذا عدل مقدم الطلب عن الاستمرار قبل البت في الطلب يتم رد مبلغ جدية الحجز فقط بعد تقديم طلب مكتوب.

أما في حالة العدول بعد البت في الطلب يتم خصم كامل مبلغ جدية الحجز.

ولا يرد في جميع الحالات ثمن كراسة الاشتراطات أو تكاليف دراسة الطلب.

سابعًا: آلية التخصيص عند تزاحم الطلبات

إذا تقدم أكثر من طلب مستوفٍ للشروط على نفس قطعة الأرض يتم التخصيص عن طريق القرعة الإلكترونية وفق الآليات التي تقررها الهيئة ويكون قرارها في هذا الشأن نهائيًا وملزمًا للمتقدمين.

ثامنًا: قيمة الإيجار وزيادته

يحدد الإيجار السنوي بواقع 5% من سعر متر التمليك.

وبعد مرور السنة الأولى تتم زيادة مقابل الإيجار سنويًا بنسبة 10% تراكمية.

كما تتم إعادة تقييم القيمة الإيجارية وفق سعر متر الأرض السائد:

• في نهاية السنة السابعة.
• ثم في نهاية السنة الرابعة عشرة.

وذلك ما لم يكن المخصص له قد تقدم بطلب تملك الأرض قبل تلك المواعيد.

تاسعًا: شروط طلب تملك الأرض

يجوز للمخصص له التقدم بطلب لتملك الأرض أثناء فترة الإيجار بشرط استيفاء الشروط التالية مجتمعة:

• سلامة الموقف القانوني والتنفيذي للقطعة.
• إثبات الجدية في تنفيذ المشروع من خلال تأهيل المصنع فنيًا بالمعاينة الإيجابية.
• استخراج رخصة تشغيل أو سجل صناعي ساري بذات النشاط المخصص من أجله الأرض.
• مرور مدة لا تقل عن عام واحد من تاريخ بدء التشغيل الفعلي للمشروع.

ولا ينشأ حق مكتسب في التملك إلا بعد صدور الموافقات النهائية واستيفاء جميع الضوابط.

عاشرًا: طريقة سداد قيمة الأرض عند التملك

في حالة الموافقة على طلب التملك يتم خصم ما سبق سداده من مقابل الإيجار من إجمالي قيمة الأرض وفقًا لما تقره جهة الولاية.

ثم يتم سداد:

• 25% من قيمة الأرض عند الموافقة على طلب التملك.
• باقي القيمة على أقساط سنوية لا تتجاوز 3 سنوات وفق برامج السداد المعتمدة ومحملة بالعائد أو الفوائد البنكية المقررة في حينه.

ويتم التملك بالقيمة والضوابط المعمول بها وقت تقديم طلب التملك وفق ما تقرره جهة الولاية والجهات المختصة.

الحادي عشر: انتهاء مدة الإيجار دون التملك

إذا انتهت مدة الإيجار القصوى وهي 21 عامًا دون التقدم بطلب التملك أو لم تستكمل إجراءات التملك بعد الموافقة يلتزم المخصص له بأحد الخيارين:

• شراء الأرض وفق السعر المعلن وقتها والشروط التي تقررها جهة الولاية.
• أو إعادة الأرض إلى جهة الولاية بما عليها من منشآت دون الحق في المطالبة بأي تعويض.

الثاني عشر: البرنامج الزمني لتنفيذ المشروع

يبدأ البرنامج الزمني من تاريخ الاستلام الفعلي للأرض ويلتزم المستثمر بما يلي:

• خلال 6 أشهر: استخراج رخصة البناء.
• خلال 12 شهرًا: تنفيذ 100% من أساسات المنشأة الصناعية.
• خلال 24 شهرًا: تنفيذ 100% من حجم إنشاءات رخصة البناء.
• خلال 36 شهرًا: تنفيذ المشروع وإثبات التأهيل الفني بالمعاينة الإيجابية واستخراج رخصة التشغيل أو السجل الصناعي.

ويعتبر عدم الالتزام بأي مرحلة من مراحل البرنامج الزمني إخلالًا جوهريًا بشروط التخصيص وقد يترتب عليه إلغاء التخصيص وسحب الأرض.

الثالث عشر: استلام الأرض

تتخذ جهة الولاية إجراءات تسليم قطعة الأرض خلال مدة لا تتجاوز شهرًا واحدًا من اليوم التالي لتاريخ صدور خطاب الاستلام بعد استيفاء المستندات والضمانات والاشتراطات.

ويثبت الاستلام بمحضر رسمي وتكون العبرة بالاستلام الفعلي على الطبيعة ومن تاريخ الاستلام يبدأ احتساب البرنامج الزمني للمشروع.

كما يلتزم المخصص له باتخاذ إجراءات الاستلام في المواعيد المحددة وعدم الاستلام دون عذر مقبول قد يعتبر قرينة على عدم الجدية.

ويجب كذلك تقديم أصول المستندات المطلوبة خلال مدة لا تتجاوز 30 يومًا من تاريخ الإخطار بالتخصيص وإلا يجوز للهيئة إلغاء التخصيص وفق القواعد المنظمة.

الرابع عشر: التصرف في الأرض أو تغيير هيكل الشركة

يحظر التصرف في الأرض أو التنازل عنها أو تمكين الغير منها كليًا أو جزئيًا أثناء فترة الإيجار.

وفي حالة تملك الأرض يشترط للتصرف فيها مرور 3 سنوات من التشغيل الفعلي وإثبات الجدية والحصول على موافقة كتابية مسبقة من الهيئة ويستثنى من ذلك انتقالها إلى الورثة.

كما لا يجوز قبل إثبات الجدية وتأهيل المشروع واستخراج رخصة التشغيل أو السجل الصناعي إدخال شركاء جدد أو تعديل هيكل الملكية أو الحصص أو المساهمين أو ترتيب حقوق للغير على الأرض أو المشروع دون موافقة مسبقة من الهيئة.

الخامس عشر: أهم حالات استبعاد طلب التخصيص

من الحالات التي يترتب عليها استبعاد الطلب:

• تقديم الطلب من شخص طبيعي أو من شركة تحت التأسيس.
• عدم استيفاء البيانات أو الإقرارات أو نموذج البيانات الفنية والاقتصادية.
• تقديم أكثر من طلب من ذات الكيان القانوني في نفس مرحلة الطرح.
• تقديم أكثر من طلب باستخدام نفس الملاءة المالية.
• التقدم على نشاط أو منتجات غير مطابقة للنشاط المحدد للقطعة.
• تقديم الطلب من خلال وكيل تقدم بأكثر من طلب لصالح أكثر من كيان.
• عدم استيفاء المستندات والبيانات المطلوبة خلال المدة المحددة.
• بعض حالات سبق الحصول على أراضٍ صناعية أو التصرف فيها أو تأجيرها دون إثبات الجدية وفق الضوابط المنظمة.

السادس عشر: أهم حالات إلغاء التخصيص وسحب الأرض

يجوز إلغاء التخصيص وسحب الأرض في حالات من بينها:

• التصرف أو التنازل عن الأرض بالمخالفة للشروط.
• تغيير النشاط الصناعي أو المنتجات أو استخدام الأرض في غير الغرض المخصص لها دون الموافقة المطلوبة.
• إدخال شركاء أو تعديل هيكل الملكية بالمخالفة للضوابط.
• عدم الالتزام بالبرنامج الزمني.
• عدم سداد الإيجارات أو المستحقات المالية في مواعيدها.
• تقديم بيانات أو مستندات غير صحيحة أو استخدام الغش أو التدليس.
• عدم استخراج التراخيص اللازمة بسبب تقاعس المخصص له.
• مخالفة أي التزام جوهري من الالتزامات الواردة بكراسة الشروط.

ويترتب على إلغاء التخصيص وسحب الأرض زوال آثار التخصيص مع حق الهيئة أو جهة الولاية في الاحتفاظ بما تم سداده وفقًا للقواعد المعمول بها بالإضافة إلى تحصيل أي مستحقات أو مديونيات حتى تاريخ الاسترداد الفعلي للأرض.

السابع عشر: الإقرارات القانونية

يقر مقدم الطلب باطلاعه الكامل على كراسة الشروط وقبوله النهائي لجميع الأحكام والضوابط والإجراءات والجزاءات الواردة بها.

كما يقر بقبول آلية التخصيص والقرعة الإلكترونية وبصحة جميع البيانات والمستندات المقدمة وبطبيعة نظام الإيجار المنتهي بالتملك وعدم نشوء حق تلقائي في الملكية بمجرد التخصيص أو السداد.

وتعتبر بيانات العنوان والهاتف والبريد الإلكتروني ووسائل التواصل المسجلة في الطلب موطنًا قانونيًا معتمدًا للمراسلات وتعتبر الإخطارات المرسلة من الهيئة من خلال وسائل الاتصال المعتمدة بما فيها الرسائل الإلكترونية وتطبيق واتساب صحيحة ومنتجة لآثارها القانونية من تاريخ إرسالها وفق الإقرار الوارد بالكراسة.

خلاصة للمستثمر

نظام الطرح مناسب للمستثمر الذي يستهدف إقامة وتشغيل مصنع فعلي وليس الاحتفاظ بالأرض بغرض إعادة البيع أو المضاربة.

وأهم النقاط الواجب التأكد منها قبل التقدم هي:

1. توافق النشاط المطلوب مع النشاط المخصص للقطعة.
2. جاهزية الشركة قانونيًا ومستنديًا قبل تاريخ الطرح.
3. القدرة على إثبات سيولة بنكية لا تقل عن 25% من التكلفة الاستثمارية للمشروع.
4. القدرة على سداد جدية الحجز التي تعادل إيجار سنة.
5. القدرة على الالتزام بالبرنامج التنفيذي والوصول إلى التشغيل خلال 36 شهرًا.
6. دراسة توقيت طلب التملك خاصة مع زيادة الإيجار بنسبة 10% تراكمية سنويًا وإعادة تقييمه في السنوات المحددة.
7. مراعاة أن قيمة التملك تخضع للقيمة والضوابط السارية وقت تقديم طلب التملك وليس بالضرورة وقت التخصيص.